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名  称: 凉州区人民政府办公室印发关于进一步加强城乡物业管理的意见的通知
索 取 号: GSHA01-E02003-2019-1985 发文字号: 凉政办发〔2019〕83号 成文日期: 2019-04-27
内容概述: 印发关于进一步加强城乡物业管理的意见的通知
文种类型: 通知 发文单位: 凉州区人民政府办公室 发布日期: 2019-05-10

凉州区人民政府办公室印发关于进一步加强城乡物业管理的意见的通知

各镇人民政府、城区各街道办事处,区政府有关部门、单位

关于进一步加强城乡物业管理的意见已经区委、区政府同意,现印发你们,请结合实际,认真抓好落实。

 

                             

凉州区人民政府办公室

2019年4月27日

关于进一步加强城乡物业管理意见

 

为进一步提升凉州区城乡物业管理水平,促进城乡社区规范化和物业服务行业健康发展,提高城乡社区居民居住生活质量,根据国务院《物业管理条例》《甘肃省物业管理办法》和《武威市人民政府办公室关于进一步加强全市居民小区物业管理的意见》(武政发〔2018212号)的相关规定,提出意见。

一、指导思想

坚持以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导,全面贯彻党的十九大和十九届二中、三中全会精神,坚持以人民为中心的发展理念,让人民群众有更好更直接的获得感,坚持规范提升与完善制度相结合、严格执法与科学管理相结合,以创建居住安全、卫生整洁、环境优美、舒适方便、文明和谐的居住环境为目标,不断提高全区城乡物业服务和管理水平。

工作措施

一)提升物业服务水平,积极推进物业服务全覆盖

按照“属地管理、重心下移”的原则,严格落实区、街道()、社区(村)物业层级监管体系,明确管理职责,充分发挥住建部门、社区(村)基层组织和业主自治组织的作用,对辖区内住宅小区进行摸底调查,分类开展整治工作。

1.已成立业主大会并选聘物业服务企业且基础设施好的住宅小区。物业服务企业要进一步规范物业服务行为,提供质价相符的服务,并服务内容等相关信息在物业小区显著位置进行公示,主动接受业主监督。住建部门要引导物业服务企业找准市场定位,强化服务意识,提高标准化、规范化服务水平。

2.已实行物业管理,但服务水平低、设施配套不完善的住宅小区。由所在街道牵头,业主委员会督促物业服务企业完善公共服务设施,修复小区道路,补植树木和绿地,增设和整修路灯设施、文体设施,规范和增(扩)建停车位,做到道路畅通、绿化整齐,干净整洁,照明设施完好;增加安全防范设施,规范小区安全管理,按规划要求设置大门、门卫室,完善电子监控系统,实现小区安全管理有序。城市综合执法部门要拆除侵占绿地、道路及公共区域的违章建筑,达到规范有序,环境整洁。住建部门要会同街道办事处、小区业委会收回、补建和调剂物业用房,保证物业用房基本的使用功能。物业服务企业要提升服务水平,加强物业从业人员培训,提升专业素质,按照绿化、美化、亮化的要求,为小区提供科学化、精细化、专业化服务。

3.无物业管理的单栋楼宇和楼房院落。按照《凉州城区老旧楼院改造提升工作方案》,多渠道筹措改造资金,按照“因地制宜、先易后难、以点带面”的原则分年度、分批次进行改造改造完成后达到物业接管条件引入物业服务企业进行专业化管理。对一些零星分散的住宅小区,要实施整合归并统一规划建设综合配套设施,统一进行绿化、美化、亮化和地下管网改造对基础设施差,不具备引入物业服务企业条件的,探索由社区代管实施基础性物业管理;机关事业单位建设的住宅小区(单栋楼宇),由原建设单位负责拆除违章建筑,配套建设物业管理的相关设施设备,达到物业接管条件,引进物业服务企业。

(二)严格落实相关政策,切实规范物业服务行为。

1.严把审查验收关。住建、自然资源部门在验收时,对照规划设计审查住宅小区物业管理用房和停车位(库)是否按有关规定满足业主基本需求,物业管理用房的具体位置和面积是否与规划相一致,住建部门要组织供水、供电、供热、排水、燃气等单位进行配套设施综合验收,凡物业管理配套设施不完善,供水、供电、供热、供气设施达不到直接供到终端用户要求标准的一律不得验收通过,并责令房地产开发企业限期整改达到验收标准的,建设部门要建立健全工程质量监控体系,加强房屋质量的监督管理,落实分户验收制度。

2.严格落实前期物业管理招投标制度。新成立的物业企业在承揽物业服务项目前,应当到住建部门登记备案除投标企业少于3家,或建筑面积在3万平米以内,经住建部门批准可以采用协议方式选聘物业服务企业外,住宅物业的建设单位,要按照招投标的方式选聘物业服务企业。物业服务企业参加招投标时,需经住建部门进行物业服务企业投标资格预审。房地产开发企业违反有关规定,未通过招投标方式选聘前期物业服务企业,或者未经批准擅自采用协议方式选聘前期物业服务企业的,由住建部门责令进行招投标,并将其不良行为记入企业信用档案,作为企业晋升服务等级的重要依据,并依据相关规定予以处罚。

3.严格落实物业承接查验制度。物业服务企业承接物业项目时,应当在住建部门的监督指导下,对物业共用部位、共用设施设备进行查验,与建设单位或业主委员会办理物业承接验收手续,验收不合格的,建设单位应限期整改,整改到位后,建设单位或业主委员会向物业服务企业移交有关资料。物业服务企业应当自住宅物业交接之日起三十日内,将物业承接查验协议和查验记录向住建部门备案。对不依法履行物业承接查验义务的,住建部门责令限期改正,并予以通报批评。住宅物业专有部分由业主查验,出现质量问题的,由业主向建设单位提出,业主向物业服务企业提出的,物业服务企业应当及时转告建设单位,建设单位应当承担维修责任。

4.加强物业服务质量监督考核。住建部门要会同发改部门按照《武威市普通住宅小区物业服务等级考评实施办法(试行)》考评确定物业服务企业的服务等级。物业服务企业按考评确定的服务等级标准提供服务,按服务等级收费,提供质价相符的物业服务,并接受业主监督。物业服务企业要在服务区域内显著位置公示服务内容、服务标准、收费文件、收费项目、收费标准以及物业服务费用、经营设施收益情况、公共水电费(包括二次供热、供水加压电费)分摊情况、管理规约等相关信息。物业服务企业的经营情况定期向小区业主公示。

5.建立健全物业服务企业信用管理体系。对物业服务企业实行动态考核。住建部门每半年对物业服务企业考核一次,对服务好的企业记入诚实信用档案并给予表彰;对服务不好、投诉较多又不及时整改的,记入诚实信用档案并列入黑名单,向社会公布,并依法处罚。

6.建立物业企业退出监管制度。建立物业服务企业退出预先报告制度,即物业服务企业在退出项目两个月前,将退出原因、时间,以书面形式告知业主委员会和住建部门、街道办事处,同时在物业管理区域内向业主公告。业主大会解聘物业服务企业的,应当严格按照有关规定和约定进行。对被解聘的物业服务企业拒不退出物业管理区域的,住建部门应当责令限期退出,业主委员会可以依法提起诉讼或申请仲裁。

7.严格落实住宅专项维修资金制度。新开发建设住宅项目开发建设单位在销售房屋时,向购房人代收房屋建筑安装工程每平方米造价(中标价)3%的首期住宅专项维修资金,并在15日内上缴到住建部门指定的住宅专项维修资金专户;旧住宅小区、单体楼等业主自治管理的区域,住宅专项维修资金由业主(业主委员会)根据需要负责筹集,街道办事处予以协助;农村新型社区住宅专项维修资金由所属镇人民政府、村委会负责归集并按规定缴存。住宅专项维修资金的使用按建设部、财政部《住宅专项维修资金管理办法》执行。

(三)明确工作职责,构建层级监管体系。

按照属地管理、重心下移的原则,建立区住建、街道办事处(镇人民政府)、社区居委会(村委会)物业层级监管机制。区财政、公安住建局卫生健康局市场监督局等相关职能部门按照各自职责,依法实施对物业服务管理活动的监督管理。各街道办事处(人民政府)切实落实属地管理责任,强化物业监管职能,设置物业管理职能机构,配备物业管理专职人员,指导本辖区内业主大会的成立和业主委员会的选举,指导监督业主大会和业主委员会依法履行职责,依法处理物业管理纠纷,协调物业管理与社区管理、社区服务的关系。配备社区居委会(村委会)公益性岗位的物业管理专干,协助街道办事处(人民政府)开展物业管理、住房保障、房屋安全、房屋租赁等相关工作,做好物业服务日常纠纷调解。

1.部门责任

区住建局负责对物业企业实行日常监督管理,评定服务等级、监督合同履行情况、检查物业管理有关政策法规的执行情况、调解物业管理方面的矛盾纠纷;对房屋工程质量安全监管;负责对破坏房屋外立面、改变房屋使用性质行为的查处;负责住宅专项维修资金的归集、缴存和使用;对物业管理人员、物业从业人员进行培训教育,提升物业服务能力和从业人员综合素质。

发改负责制定物业企业服务收费政策和标准;对物业服务收费行为进行监管和检查。

区自然资源分局负责住宅小区物业配套设施建设的规划审查。

执法负责对住宅小区内未取得建设工程规划许可进行建设、未经批准或未按照批准内容进行的临时建设、临时建筑物或构筑物超过批准期限不拆除违法行为的查处;负责住宅小区内乱搭乱建等违法行为的查处。

公安负责住宅小区违法犯罪活动和治安案件的查处;负责小区内扰乱交通秩序行为的依法处置;负责对小区内非法养犬进行管制;指导全物业小区内电子监控设备的配置和安装。

区应急管理局负责住宅小区消防设施设备的管理,指导物业服务企业做好防火救火等消防工作,进行消防安全演练,消除火灾安全隐患

司法负责对物业主管部门难以协调处理的物业纠纷提供法律意见和法律援助服务。

区市场监管局负责对住宅小区内无照经营的营业场所进行查处或取缔负责对住宅小区内经营户、商家进行监督管理;受理物业服务收费价格投诉及咨询,协调解决因物业管理收费引发的矛盾和纠纷负责住宅小区内电梯、锅炉等特种设备安全检查,督促使用单位做好特种设备的注册登记、定期检验、维护保养、作业人员持证上岗等工作。

教育负责对住宅小区开办的学习辅导班、兴趣班进行排查、整改或取缔。

区生态环境分局负责对住宅小区内供热锅炉和废弃危险化学品的监管以及噪音污染等的查处

2.街道办事处(镇人民政府)责任。指导本辖区内业主大会的成立和业主委员会的选举,指导、监督业主大会和业主委员会依法履行职责,依法调处物业管理纠纷,协调物业管理与社区管理、社区服务的关系。负责物业企业退出后的交接监管。负责对物业企业落实市容环卫责任的监督、检查、指导和日常管理,组织辖区城市综合执法部门查处物业企业违反市容环卫等方面规定的违法违规行为。组织召集街道()物业管理联席会议。社区居委会(村委会)要积极配合街道办事处(人民政府)做好物业管理工作。

3.业主大会和业主委员会责任。业主大会应当在住建部门和街道办事处(镇人民政府)指导下进行,业主大会决策事项和业主的投票权属,按有关规定执行。业主委员会是业主大会的执行机构,由业主大会会议选举产生,执行业主大会决定的事项,履行法律、法规规定的职责,接受业主的监督。业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。业主委员会成员不得在本小区物业服务企业中任职。

4.行业协会责任。加强物业服务行业协会建设,扩大行业协会覆盖面,强化行业协会自我建设、自我发展和自我约束能力。加大对物业服务从业人员物业管理法律法规、业务知识、职业道德、服务礼仪、服务技能培训,不断提升行业整体水平。制定完善行规行约,加快推进行业诚信体系建设,监督会员单位遵章守约,依法经营,诚信服务。

工作要求

(一)建立联席会议制度。建立由住建部门牵头,发改、公安、司法、市场监管自然资源、城执法、生态环境、教育、应急部门以及供水、供热、供电等部门(单位)为成员组成综合协调领导小组,协调解决物业管理中出现的突出问题,保护业主和物业服务企业的合法权益联席会议主要协调业主委员会不依法履行职责的问题物业服务企业在履行退出程序以及交接工作中出现的问题物业管理区域内发生的突发事件、物业管理和社区管理衔接配合中出现的重大问题等业主、业主大会、业主委员会、物业服务企业、专业经营单位、建设单位相互之间因物业管理发生争议的,应当自行协商解决;协商不成的,可申请调解、仲裁或者依法向人民法院起诉。联席会议要与“片长+街长+网格管理模式结合起来。要在住宅小区内公布上述职能部门(单位)的联系人和联系方式,直接受理小区内相关的投诉,加强违法违规行为的处理,化解小区物业管理矛盾纠纷。

(二)加大规范整治力度。住建部门要强化物业市场监管力度,采取 “双随机一公开”的方式,加大对物业服务企业违法违规行为以及超越职权管理行为的查处力度,不断整治和规范市场主体行为。市场监督管理部门要强化物业服务企业违规收费行为的清理整治力度,要加大对价格违法违规行为的检查及处理力度,切实维护业主权益。

(三)加强监督检查。住建部门要制定物业管理工作量化评比标准,每年对物业管理工作情况进行量化考核。要加强对物业服务企业的监管力度,建立物业服务质量、收费项目、收费使用情况以及法规政策贯彻落实情况的季度巡查制度,检查结果记入企业诚实信用档案。对确有问题拒不整改的企业予以通报批评,并列入企业诚信“黑名单”重点监管。

(四)强化宣传引导。各街道(社区)要加强对住宅小区物业管理的舆论引导,营造良好的舆论氛围和环境;住建部门要广泛宣传《物业管理条例》、《甘肃省物业管理办法》等法律法规,使广大市民充分了解物业管理的内容,引导业主树立维权意识、自律意识和消费意识,并强化对管理部门相关工作人员、物业管理企业、业主委员会成员的教育培训,促使行政管理人员、业委会成员依法履职。