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凉州区谢河镇农村宅基地政策问答
信息来源: 凉州区谢河镇人民政府 发布日期: 2023-05-22 浏览次数:

 

1什么是农村宅基地?

《中央农村工作领导小组办公室 农业农村部关于进一步加强农村宅基地管理的通知》(中农发〔2019〕11号)规定,农村宅基地是农村村民用于建造住宅及其附属设施的集体建设用地,包括住房、附属用房和庭院等用地,不包括与宅基地相连的农业生产性用地、农户超出宅基地范围占用的空闲地等土地。

2宅基地归谁所有?

农村宅基地归本集体成员集体所有。

《中华人民共和国宪法》第十条规定,农村和城市郊区的土地,除由法律规定属于国家所有的以外,属于集体所有;宅基地和自留地、自留山,也属于集体所有。

《中华人民共和国物权法》(以下简称物权法)第五十九条规定,农村集体所有的不动产和动产,属于本集体成员集体所有。

《中华人民共和国土地管理法》(以下简称土地管理法)第九条规定,宅基地属于农民集体所有。

《土地管理法》第十一条规定,农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的,由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理;已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的,由村内该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理;已经属于乡(镇)农民集体所有的,由乡(镇)农村集体经济组织经营、管理。

3 什么是“一户一宅”?

《土地管理法》第六十二条规定,农村村民一户只能拥有一处宅基地,其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。

农村村民出卖、出租、赠与住宅后,再申请宅基地的,不予批准。《中央农村工作领导小组办公室农业农村部关于进一步加强农村宅基地管理的通知》规定,农村村民应严格按照批准面积和建房标准建设住宅,禁止未批先建、超面积占用宅基地。经批准易地建造住宅的,应严格按照“建新拆旧”要求,将原宅基地交还村集体。对历史形成的宅基地面积超标和“一户多宅”等问题,要按照有关政策规定分类进行认定和处置。

4什么情况下需要办理宅基地审批相关手续?

涉及原址翻建、改扩建、异址新建的农户都需要办理宅基地审批相关手续。

5农村村民在什么情况下可以申请宅基地?

1.因结婚等原因确需建房分户的;

2.原宅基地面积低于分户标准的,宅基地按“一户一宅、面积法定”的原则审批(村人均耕地667平方米(1亩)以下的,每户宅基地不超过200平方米,667平方米(1亩)以上1334平方米(2亩)以下的,每户宅基地不超过267平方米,1334平方米(2亩)以上的,每户宅基地不超过330平方米)。

3.因自然灾害或者实施村镇规划需要搬迁的;

4.经区政府批准回原籍落户的,没有住宅需要新建住宅的;

5.原有宅基地被依法征收,或者因公共设施和公益事业建设被占用,且未进行其他安置的;

6.现有宅基地面积低于规定标准50%,确需扩大面积的;

7.区政府规定的其他条件。

6农村宅基地申请审批程序是什么?

农村宅基地分配实行农户申请、村组审核、乡镇审批。按照《农业农村部 自然资源部关于规范农村宅基地审批管理的通知》(农经发〔2019〕6号)《凉州区人民政府办公室关于规范农村宅基地审批管理的通知》(凉政办发〔2022〕65号),宅基地申请审批流程包括农户提出申请、村民小组会议讨论通过并公示、村级组织开展材料审核、镇级相关部门审查、镇政府审批、发放宅基地批准书等环节。具体流程如下图所示。没有分设村民小组或宅基地和建房申请等事项已统一由村级组织办理的,农户直接向村级组织提出申请,经村民代表会议讨论通过并在本集体经济组织范围内公示后,报送镇政府批准。

 

7申请宅基地有下列情形之一的,不予批准宅基地

1.不符合乡镇国土空间规划和村庄规划的;

2.占用永久基本农田的;

3.将原有宅基地自愿有偿永久退出或出卖、出租、赠予等方式进行流转的或者改作生产经营用途的;

4.申请另址新建住房,未签订退出原有宅基地协议的;

5.在地质灾害易发区选址建房可能引发地质灾害的;

6.原有宅基地面积能够满足分户使用的;

7.政府救助的孤寡老人、五保户;

8.原有宅基地被依法征收,或者因公共设施和公益事业建设被占用,已进行易地安置或上楼安置的;

9.不符合相关法律法规和政策规定的。

8农村宅基地和农房能否继承?

农村宅基地不能继承,农房可以依法继承。

农村宅基地所有权、宅基地使用权和房屋所有权相分离,宅基地所有权属于农民集体,宅基地使用权和房屋所有权属于农户。宅基地使用权人以户为单位,依法享有占有和使用宅基地的权利。在户内有成员死亡而农户存续的情况下,不发生宅基地继承问题。农户消亡时,权利主体不再存在,宅基地使用权灭失。同时,根据继承法的有关规定,被继承人的房屋作为其遗产由继承人继承。因房地无法分离,继承人继承房屋取得房屋所有权后,可以依法使用宅基地,但并不取得用益物权性质的宅基地使用权。

9城镇居民能否在农村购买宅基地?

不能。

《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》(国发〔2004〕28号)明确规定,禁止城镇居民在农村购置宅基地。《中央农村工作领导小组办公室 农业农村部关于进一步加强农村宅基地管理的通知》(中农发〔2019〕11号)要求,“宅基地是农村村民的基本居住保障,严禁城镇居民到农村购买宅基地,严禁下乡利用农村宅基地建设别墅大院和私人会馆。严禁借流转之名违法违规圈占、买卖宅基地。”

10什么是农村宅基地使用权流转?

按照《凉州区农村宅基地使用权流转管理办法(试行)》(凉政办发〔2023〕63号),已经依法批准为集体建设用地用于建造农村居民住宅的土地使用权,在落实宅基地集体所有权和保障宅基地农户资格权的基础上,按照规定程序,通过转让、出租、互换、赠与、继承、入股、合作经营等方式发生转移的行为。

宅基地流转按以下程序办理:

(1)本人申请。宅基地使用权人向村集体经济组织提出宅基地流转书面申请。

(2)村集体审查。村集体经济组织对流转双方资格进行审查,经村民代表会议研究同意后进行公示,公示无异议的报镇人民政府审核。对于不符合受让人资格的,须告知具体原因。

(3)镇审核。镇人民政府对村级提交的宅基地流转资料进行调查审核,符合条件的,采取办公会议形式集中审核,审核结果在政务栏进行公示。

(4)签订合同。村集体经济组织负责组织有流转意向的双方进行洽谈、实地察勘,双方就流转价格、年限等事宜达成一致的,由村集体经济组织组织双方办理流转手续,签订流转合同。

(5)变更登记。流转成功的,依受让方申请,由乡镇人民政府颁发流转证书;符合转让、继承、赠与条件的,到凉州区不动产登记中心办理转移登记。

11宅基地使用权转让条件有哪些?

农村宅基地使用权转让是指农民将宅基地使用权及其上房屋所有权转让给符合条件的受让人,由受让人支付价款的行为。

(1)转让的宅基地使用权应当经依法登记,且产权明晰无争议;

(2)宅基地使用权转让须经村集体经济组织同意;

(3)受让人应当符合宅基地申请资格条件;

(4)宅基地使用权不得单独转让,须与地上房屋一并转让;

(5)转让人和受让人应当是本村集体经济组织成员;

(6)转让人不得申请新的宅基地。

12宅基地使用权受让人应符合哪些情形?

(1)符合申请宅基地条件而未取得宅基地;

(2)因自然灾害造成原宅基地损毁、原宅基地被依法征收或者因公共设施和公益事业建设征用的,同时向凉州区不动产登记中心申请注销登记;

(3)具备分户条件且原宅基地面积低于法定标准的;

(4)法律法规规定的其他情形。

 

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