武南镇人民政府，城区各街道办事处，区政府有关部门、单位：

《凉州区2023年老旧小区改造实施方案》已经区委、区政府研究通过，现印发给你们，请结合实际认真抓好贯彻落实。

                      凉州区人民政府办公室

                      2023年4月11日

凉州区2023年老旧小区改造实施方案

根据国务院办公厅《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》（国办发〔2020〕23号）、省政府办公厅《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的实施意见》（甘政办发〔2020〕102号）及《武威市老旧小区改造实施方案》（武政办发〔2020〕81号）文件精神，为进一步改善城区居民生活环境，助力城市更新行动，确保全面完成2023年度老旧小区改造工作任务，结合我区实际，制定本方案。

一、总体要求

结合凉州区城市发展总体要求，以“改造提升城镇老旧小区，改善居民居住条件，让人民群众生活更方便、更舒心、更美好”为目标，坚持“区级统筹、街道实施；住建牵头、部门联动；因地制宜、尊重民意；居民自愿、各方参与”的工作原则，按“缺什么、补什么”的方式，优化“一小区一方案”，确保改造工程当年开工、当年完工。

二、改造范围及工作任务

（一）改造范围

老旧小区改造实施范围主要是2000年以前建成的城区老旧小区；对已享受过其他中央补助资金改造过的城区老旧小区（如节能改造、“三供一业”改造等），依然存在市政配套设施不完善、社会服务设施不健全等问题，居民改造意愿强烈的老旧小区，逐步纳入改造规划和计划，但同一改造内容不得重复使用中央补助资金；不得将计划征收拆迁的小区（含独栋住宅楼）纳入城区老旧小区改造范围，不得将已经实施和计划实施改建、扩建、翻建的棚户区纳入城镇老旧小区改造范围。

（二）工作任务

2023年城区老旧小区计划改造57个小区101栋楼，涉及居民4268户，改造总建筑面积37.57万平方米，概算总投资20312.09万元（其中：西关街13个小区19栋楼645户、东关街1个小区1栋楼48户、西大街28个小区41栋楼1633户、东大街7个小区11栋楼415户、火车站街4个小区8栋楼463户、武南镇4个小区21栋楼1064户）。

三、主要改造内容

（一）房屋维修改造

1.屋面防水处理：对楼宇屋面防水进行翻建，重新铺设双层防水卷材，重新安装雨水口、落水管。

2.住宅外立面整治：对楼宇进行外墙保温及涂料涂饰，楼宇外墙色彩、色调满足城市规划及建筑风貌要求。楼宇外墙保温墙裙1.5-1.8米部位采用贴仿石砖（文化砖）进行强化施工。

3.楼梯间综合整治：对楼宇入户管网、楼宇防盗门及楼梯间窗户、照明和墙面涂料等进行整治。

（二）基础设施改造

1.管网改造：更换小区破损老化的地下供热、供排水管网及附属设施，新建检查井，清理、整修和补建化粪池，实现小区排水通畅、雨污分流。

2.道路改造：增设小区内消防通道，维修楼宇散水，铺设人行道透水砖，有条件的小区按照无障碍通行的要求进行改造。

3.增设停车位：合理规划小区空间，按照生态停车位模式，在小区空闲区域规划增设生态停车位，在小区道路两侧等区域合理施划停车位，满足小区居民停车需求。

4.亮化改造：改造公共照明设施，维修、增设路灯及小区庭院灯，达到小区夜间照明标准。

（三）环境提升改造

1.拆临拆违：拆除小区内小煤房、车棚、实体房、外扩阴阳台和外扩防护栏等设施，拓展小区公共空间。

2.拆小建大：归并整合相邻小区，拆除部分小区分隔围墙，扩大物业管理服务区域。

3.绿化提升：按照“适地、适树、成荫”的原则，通过拆墙透绿、见缝插绿、补植补栽及生态停车位等方式，因地制宜优化绿化小区环境。同时，配套建设好绿化灌溉系统。

4.改造“蜘蛛网”：通过瘦身绑扎、贴墙入管规整、入地敷设等方式，对老旧小区内通讯和广电等架空“蜘蛛网”线路进行规整改造。

5.背街小巷改造：将老旧小区改造区域周边的背街小巷纳入项目实施改造，改造内容包括背街小巷的机动车道、人行道、给排水管道、绿化和照明等设施的合理改造。

（四）完善公共设施

1.修缮物业服务用房：对现有物业用房实施修缮，或将小区闲置房屋改造为物业用房，重点做好物业用房的供水供暖改造、防水改造和外墙更新，为小区物业引进和提升物业服务水平打好基础。

2.配套安防技防设施：配套安装小区人脸识别、车辆识别系统和门禁系统，达到智慧安防小区建设标准。

3.配套建设充电桩：在小区合理规划布设电动自行车、电动汽车的智能化充电桩，方便居民就近充电，逐步消除小区内飞线充电等现象。

4.配套健身休闲设施：整合项目资源，在小区内配套建设健身设施、休闲椅凳、宣传栏牌等设施，方便居民生活。

5.配套社区活动中心：在有条件的小区利用已有空置房屋（须明确产权）改造建设社区活动中心，满足居民棋牌娱乐等的多元化需求，为小区居民提供更加便利的生活服务。

四、职责分工

1.区住建局：负责项目的统筹协调、监督指导；负责改造项目计划编制、可研编制、财政承受能力评估、方案联合审查、立项批复、项目招投标、质监备案、施工许可等各类前期手续的统一办理；负责项目汇总类统计报表、资料的上报及资金拨付监管、绩效评价工作；负责统一调度项目，加强项目质量安全进度及大气污染防治工作的落实；负责加强老旧小区改造工作业务干部及各参建单位干部的培训；负责协调各街道、武南镇及设计、监理、施工等参建各方从严从细管理项目；负责项目的竣工验收及决算审计工作；负责指导、督促各街道和武南镇对完成改造后小区引进物业企业，加强改造后小区的后续管理；及时完成领导小组交办的其它工作。

2.相关街道及武南镇：相关街道及武南镇成立老旧小区改造工作专班，由相关街道及武南镇分管领导和成员单位抽调派驻包片科级干部任双组长，专项负责推进实施老旧小区改造项目，主要做好以下几个方面工作：

（1）前期工作。负责将辖区内符合改造条件的老旧住宅小区纳入改造计划，报区住建局汇总制定《凉州区2023年老旧小区改造计划》；积极宣传老旧小区改造相关政策，消除居民疑虑，化解矛盾纠纷，做好群众维稳工作；邀请涉改小区居民代表、设计单位等相关部门代表参加改造内容见面会，充分征求“一小区一方案”意见建议，形成初设方案；在摸底调查、征求意见基础上，综合各小区实际，按照“一街道一示范点”推进，确定“一小区一方案”，形成本街道实施方案。

（2）拆临拆违。对涉改小区内的临建违建、车库、实体房、外扩阴阳台、小煤房、外扩防护栏进行摸底，负责完成外扩阴阳台、小煤房、外扩防护栏的拆除，对临建违建、车库、实体房列出详细清单，报区执法局依法拆除。

（3）筹资筹劳。鼓励和发动居民自愿出资出工，完成楼内供排水、供热立管及入户平管、智能水表、楼宇门更换安装，完成楼梯间涂料、踏步改造。

（4）过程管控。确定专人对项目安全预防、质量把关、进度控制、大气污染防治、资金拨付等所有程序进行监督管理；组织本辖区老旧小区改造工作相关会议，负责及时协调解决施工过程中的问题，负责本辖区相关文件、材料、信息的汇总上报等工作；住建局协调管线产权所有单位，对涉改小区架空“蜘蛛网”进行改造；统筹协调、监督管理，确保项目顺利实施、按期竣工。

（5）引入物业。提前整合划分物业管理小区，引进运行规范的物业公司进行后续管理，巩固改造成果。

3.区发改局：负责老旧小区改造项目前期立项审批工作，按要求简化各项审批手续和前期工作流程；负责对接省市发改部门，积极组织申报项目，争取国家和省市财政对老旧小区改造项目的资金支持；负责指导未成立业委会的老旧小区制定前期物业服务收费相关标准，检查监督并规范物业服务收费行为。

4.区财政局：负责老旧小区改造专项资金使用情况的监督、绩效管理；负责项目资金监管及拨付工作；负责筹措老旧小区改造建设项目的地方配套资金。

5.区工信局：负责组织协调各通讯运营单位，按实施方案对小区内架空线进行规整改造。

6.区文旅局：负责协调对接广电网络公司，对小区内架空广电线路进行规整改造。

7.区审计局：负责组织人员或指导区住建局委托第三方，做好老旧小区改造项目的审计工作。

8.市自然资源局凉州分局：负责配合区执法局，界定涉改小区违法建筑；精简办理项目用地、规划等审批手续。

9.区执法局：配合街道，对拒不拆除的临建违建、车库、实体房、外扩阴阳台、小煤房、外扩防护栏等，组织力量依法拆除；负责工程实施过程中违反大气污染防治措施的行政处罚工作。

10.市公安局凉州分局：负责做好老旧小区改造项目过程中治安管控工作，配合街道排除矛盾纠纷，负责加强工程实施过程中施工车辆的规范化管理。

11.市生态环境局凉州分局：负责指导和督促落实老旧小区拆临拆违、改造施工等过程中的大气污染防治措施。

12.电力、通讯运营企业：指定专人配合设计单位制定改造方案，完成改造小区周边主次干道及背街小巷架空线路规整改造，根据施工进度及时完成小区内供电线路改造，配合施工单位完成通讯线路规整入地工作。

13.供排水、供热、燃气运营企业：指定专人配合设计单位制定改造方案，施工过程中指定专人加强现场配合，现场明确管网走向，现场指导管网施工，杜绝管网因施工受损现象的发生，并完成改造小区供排水、供热、燃气漏损主管网改造。

五、项目实施步骤

（一）摸底调查阶段（2022年11月底前）

1.摸底调查、制定计划。相关街道及武南镇对辖区内老旧小区进行摸底调查，将2000年以前建成，失养失修失管、居民改造意愿强烈的老旧住宅小区（含单栋住宅楼）的楼栋数量、面积、户数进行摸底统计，形成改造计划报区住建局，区住建局根据相关街道及武南镇上报的计划，制定《凉州区2023年老旧小区改造计划》并报市住建局审批。

2.征求意见、编制方案。区住建局根据项目年度改造计划及实施目标要求，制定《凉州区2023年老旧小区改造实施方案》；2022年11月底前，区住建局、相关街道及武南镇根据《凉州区2023年老旧小区改造实施方案》，征求涉改小区居民改造意见，结合实际编制“一小区一方案”，报送市住建局审查备案。

（二）前期准备阶段（2022年11月-2023年3月底）

1.项目立项。区住建局委托有相应资质的单位编制可研报告、财政承受能力评估报告、社会风险稳定评价报告、三性论证报告等，报区发改局负责组织相关行业部门联合审查项目可研报告，审查通过后审批立项。

2.拆临拆违。街道负责拆除涉改小区内煤房、防护栏、外扩阴阳台等临建违建设施，区执法局负责拆除临建违建、车库、实体房等，2023年项目对拆除不彻底的小区不予安排改造。

3.设计、施工、监理招标。

（1）区住建局通过公开招投标，确定项目设计单位，设计单位根据《凉州区2023年老旧小区改造实施方案》，会同相关街道及武南镇实地调研，结合小区现状，因地制宜制定初步设计方案（一小区一方案）。

（2）区住建局按照“地域相邻、楼栋相连、便于管理”的原则，合理确定施工、监理招标标段的划分。通过招投标确定项目施工与监理单位，签订合同，并做好施工前期准备工作。

（三）组织实施阶段（2023年3月-2023年10月底）

1.施工许可办理。区住建局负责申请办理《建筑工程施工许可证》，办理工程质量和安全监督手续。

2.施工过程监管。区住建局会同相关街道及武南镇成立老旧小区改造工作专班，负责对项目进行全程跟踪管理。

（1）切实加强调度管理，严格要求施工单位照图施工、按规范施工、按进度计划施工，控制好工程质量、安全、进度及文明施工。

（2）切实加强施工现场管理，督促施工单位优化施工组织设计，全面落实“五公示一通道”措施，做到“先地上后地下”和“分工序、分区域、分小区交叉施工作业”，做到材料堆存整齐、垃圾及时清理、安全文明施工，树立良好施工形象。

（3）严格进场控制，各小区进场改造施工前须有区住建局和相关街道、武南镇同意进场的指令，未完成拆迁的小区暂不安排改造。

（4）加强大气污染防治措施监管，强化派驻现场干部及监理、施工单位管理人员的管理和要求，督促施工单位严格落实大气污染防治措施。

（5）及时回应群众诉求，对居民投诉和反映的各类问题，确定专人盯办，及时回复解决，化解矛盾纠纷。

（6）由相关街道和武南镇组织小区业主推选3-5名具有一定工程经验、热心公益事业的群众代表组成监督小组，参与项目安全、质量监督。

（四）验收考评阶段（2023年10月-2023年11月底）

由区住建局、相关街道及武南镇组织设计、监理、施工单位，并邀请居民代表参加，组织联合竣工验收，通过验收后办理竣工验收备案手续，并做好资料的整理和移交工作。

（五）后期管理阶段（2023年11月后）

由相关街道及武南镇负责，区物业管理服务中心指导，逐步扩大小区物业管理覆盖范围，对改造后小区整合归并后引导居民协商确定小区的管理模式，推动建立物业管理长效机制；暂不具备专业化物业管理条件的，由街道通过社区居民委员会托管、社会组织代管或居民自管等方式，实现小区改造后物业管理全覆盖。

六、资金筹措及管理

（一）资金筹措

1.积极争取财政资金。紧盯国家政策，积极申报争取中央预算内保障性安居工程专项资金、中央财政补助资金及省级保障性安居工程专项资金和省市级财政补助资金，积极申请政府专项债券资金，多渠道争取财政资金支持项目建设。

2.鼓励居民自筹改造。按照“谁受益、谁出资”的原则，由街道、社区动员鼓励涉改小区的居民在自愿的前提下筹资（由社区组织单元全体住户协商筹措），同步对楼内供排水供热管网改造、智能水表安装、楼宇门安装、楼梯间粉刷、楼梯间照明更换等进行改造，共同改善小区居住条件和整体面貌。

3.引导社会力量投资。

（1）原属于企业单位产权或由其管理的老旧小区，由相关街道及武南镇负责动员和鼓励企业单位捐资等方式参与改造，充分调动企业参与热情。

（2）鼓励引入社会资本或专业机构投资，以修建社区居家养老服务中心、修建公共停车位、安装智能充电桩等多种方式参与老旧小区改造。

（3）督促引入物业服务企业投资，配套完善小区安防监控、门禁系统，垃圾分类收集箱（筒），配件小区便民超市、奶站、快递柜、净水机、广告设置牌等，提升老旧小区的智能化管理水平。

（二）资金管理

1.专款专用。凉州区老旧小区改造项目建设资金，必须严格按照项目批复和支付计划使用，实行专款专用，不得截留、挤占和挪用。

2.突出效益。资金的筹集、使用和管理，必须坚持厉行节约、效益优先的原则，降低工程成本，防止损失浪费，提高资金使用效益。

（三）资金审批

1.施工单位于每月核算当月完成工程建安投资并编制工程月计量支付报表，提出付款申请；

2.监理单位根据施工合同约定及实际完成工程量进行审核确认并签字；

3.武南镇、街道社区项目负责人审核签字；

4.区住建局主要负责人审核签字后，报区财政局按程序拨付。

七、组织保障

（一）强化组织领导，坚持高位推进。成立以区政府主要领导为组长，区委、区政府分管领导为副组长，相关部门、相关街道和武南镇主要负责同志及相关产权单位负责人为成员的凉州区2023年老旧小区改造工作领导小组，高位推进改造建设工作，明确工作职责，细化责任分工，根据工作需要各部门、各街道及相关单位积极对接，定期召开会议进行调度，及时协调解决存在的问题，确保改造工作有力有序有效推进。

（二）突出主体责任，明确部门职责。突出区住建局行业监管责任和街道主体责任，区住建局派驻干部全程参与项目的实施管理，相关街道和武南镇根据改造任务确定1-3名干部全程参与项目的监管工作。从成员单位中抽调科级干部参与到街道老旧小区改造工作中，抽调部门科级干部与街道领导为街道双组长，对该街道工程质量、安全、大气污染防治、文明施工等各个方面负第一责任。同时，各相关部门密切配合，加强沟通协调，形成工作合力，确保改造工作顺利推进实施。

（三）强化工程监管，确保工程质量。严格执行项目招标制、合同制、监理制、公示制管理，按照“一街道一示范点”推进原则，严格执行“先地下、后地上，分片区分区域交叉施工”的施工原则和“五公示一通道”措施，制定形成施工监理处罚机制，形成常态化联合检查执法机制，切实强化细化工程现场管理，提升老旧小区改造工程质量、安全和进度调度管理水平，真正将老旧小区改造项目打造成群众满意工程。

附件：1.凉州区2023年老旧小区改造工作领导小组

2.凉州区2023年老旧小区改造计划表

附件1

凉州区2023年老旧小区改造工作领导小组

组  长：崔振华  区委副书记、区政府区长

副组长：白生光  区委常委、区委宣传部部长

李淑敏  区委常委、区政府副区长

成  员：张永宏  区委办公室主任

王  毅  区政府办公室主任

周万永  区发改局局长

张秀萍  区财政局局长

范志军  区住建局局长

任万森  市自然资源局凉州分局局长

冯作杰  市生态环境局凉州分局局长

赵  旭  区执法局局长

于海荣  区审计局局长

陈兴博  市公安局凉州分局政委

殷发斌  区工信局局长

宋  双  区文体广电和旅游局局长

文佰久  东大街街道办事处主任

段祥年  西大街街道办事处主任

吕斌生  东关街街道办事处主任

孙  军  西关街街道办事处主任

丁建梅  火车站街街道办事处主任

刘国强  武南镇党委副书记、镇长

朱文宝  区住建局党委委员

马文涛  区住建局物业管理服务中心主任

张乐年  武威市凉州区供排水集团公司董事长

窦  武  国网武威市凉州区供电公司经理

顾明坤  武威市城区集中供热有限公司执行董事、经理

魏万科  区住建局老旧小区改造办公室负责人

领导小组下设办公室，办公室设在区住建局，区住建局局长范志军兼任办公室主任，区住建局党委委员朱文宝同志兼任办公室副主任，负责做好老旧小区改造建设项目统筹协调、设计方案审定、业务指导、资金安排、工程质量监管、督促检查等日常工作。领导小组成员如有变动，报经组长同意后，由接任工作的同志替补，不另行文。